Při prodeji družstevního bytu je důležité nejprve rozlišit některé pojmy. Prodej družstevního bytu jinému členovi družstva (ať už novému či stávajícímu) se označuje jako převod členských práv a povinností v družstvu. Nejedná se o prodej bytu, ale o prodej družstevního podílu a majitelem je stále družstvo.

Pokud chcete mít před prodejem byt v osobním vlastnictví, tak se jedná o jinou situaci. Pokud s družstvem byla podepsána smlouva, která uvádí, že po určité době je družstvo povinné prodat členovi družstva byt, je možné byt přepsat. Jinak lze přepis uskutečnit pouze, pokud má člen družstva více než 50% podpisů členů se souhlasem. Poté by mělo družstvo přepis uskutečnit. Pokud vám to družstvo i přes to neschválí, tak se vám nezbude nic jiného než se obrátit na právníka.

 

Převod členských práv a povinností v družstvu

Výhody (+)

  • nemusí se platit daň z převodu nemovitosti
  • V družstvu 5 let a za prodej bytu si do roka „koupí“ nový – nemusí platit daň z příjmu
  • Družstvo nemůže prodej zakázat, pouze ho zaeviduje

 

Nevýhody prodeje (-)

  • Nižší prodejní cena než za osobní byt
  • Nelze jimi ručit kvůli hypotéce
  • Družstvo si může účtovat vstupní členský poplatek nebo poplatek za převod členských práv, jehož výši schvaluje členská schůze družstva (Vstupní poplatek – hradí kupující, Poplatek za převod členských práv – prodávající)
  • Družstevní byt není ve výlučném vlastnictví družstevníka – podobá se tedy nájemnímu bydlení
  • Družstvo může zakázat převod členství nezletilým nebo cizincům
  • Při rekonstrukci je potřeba souhlas družstva
  • členové družstva musí dodržovat stanovy

 

Na co si dát pozor (kdy je smlouva neplatná)

  • Může prodávat pouze člen družstva
  • Vhodné si projít stanovy družstva s právníkem – jak družstvo postupovalo při prodeji v minulosti – poplatky, zda neexistuje předkupní právo nebo nedělá problémy s novým členstvím
  • Ve smlouvě musí být cena za převod bytu – družstvu se to nemusí líbit, protože v budoucnu při případném vypořádání členství by muselo tuto cenu zaplatit – lze to vyřešit přílohou ke smlouvě, která toto vylučuje

 

Postup převodu

  1. Stanovit cenu bytu
  2. Sepsat dohodu o převodu členských práv a povinností v družstvu – potvrdit zde, že prodávající nemá žádné závazky z minula, byt není vázán na třetí osobu (manželka, rodiče atd.), neexistuje zde věcné břemeno nebo zástavní právo

V dohodě by měly být stanoveny povinnosti obou stran před a po předání bytu (například vrácení přeplatků původnímu majiteli)

Dohoda je platná od okamžiku doručení

  1. Vhodná úschova kupní ceny – banka uschová dočasně příslušný finanční obnos a sepíše protokol o úschově – až po splnění podmínek jsou peníze uvolněny prodávajícímu
  2. Podepsat dokument o zániku nájmu u družstva

 

Jaké dokumenty potřebuji

  • Nájemní smlouvu
  • Potvrzení o
    • Členství (případně o převodu do osobního vlastnictví)
    • Bezdlužnosti
  • Vyčíslení anuity
  • Vyúčtování s poplatky

 

Jaké smlouvy sepsat?

  • Dohoda o převodu družstevního podílu
  • Smlouva o finančním vyrovnání
  • Právo nájmu družstevního bytu